Gayrimenkul Yatırımı
Yunanistan Merkez Bankası verilerine göre gayrimenkul alım – satımlarının işlem hacmi 2018-2020 döneminde 3,03 milyar Euro’ya ulaşmıştır.
Yatırımcı vizeleri açısından Yunanistan artık sadece AB içinde değil, dünyada da cazibe merkezi haline gelmiştir. 2011’den bu yana ilk kez, ABD’nin EB-5 programı artık dünyanın en büyük yatırım vizesi veren kuruluşu olmaktan çıkmıştır.
Yatırımcı vizesi (Golden Vize) başvuru hacmini sadece iki yılda neredeyse üç katına çıkaran Yunanistan, artık diğer tüm ülkelerden daha fazla yatırımcı vizesi vermektedir.
“Golden Vize” de Altın Madalya Yarışı
Yunanistan’da ekonomik kriz 2008 yılında başlamış, 2013 – 2015 arası derinleşerek doruğuna tırmanmış ve bu dönemde emlak piyasasında yaklaşık % 40 oranında düşüş kaydedilmiştir. 2013 yılında başlayan “Golden Vize” uygulamasının sunduğu yaşam boyu oturma izni olanağı ve emlak piyasasındaki düşüşün yarattığı orta vadeli yatırım karlılığı perspektifi ile Yunanistan yabancı yatırımcıların dikkatini çekmiş ve 2015 yılında ülkede gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamıştır. Bu canlanma ile emlak piyasası günümüze dek % 10 bir artış kaydetmiş ancak kriz öncesi dönem değerlerine henüz ulaşılamamıştır.
2008 – 2013 yılları arasındaki eksi büyüme, 2014’ten itibaren artıya geçmiş ve 2020 (4,5) yılında kriz öncesindeki (5,6) büyümeye yaklaşılmıştır.
Günümüzde ekonomik krizin aşılmaya başlanması ile “kemerler gevşetilmiş”, yurtdışından turizm yatırımları yapılmaya ve Yunanlıların yanı sıra yabancı yatırımcılar da emlak piyasasına büyük oyuncular olarak girmeye başlamıştır. 2018 – 2020 arasındaki seyrin de gösterdiği üzere gayrimenkul fiyatlarının düştüğü hızla yükselmesi ve kriz öncesi değere doğru artışın yaklaşık 5 yıl daha sürmesi beklenmektedir.
Yunanistan’da Gayrimenkul Yatırım Karlılığı
Takdir edilir ki sabit bir kur ile yatırım yapmanın, fiyatların bir artış yaşamadığı durumda dahi bir kur getirisi olacaktır. Sabit kur değerine sahip bir para biriminin yanı sıra Yunanistan özelinde emlak fiyatlarında reel bir artış seyrinin söz konusu olduğu da unutulmamalıdır.
Yukarıda da anlatmaya çalıştığımız gibi, gerek ülke ekonomisi gerekse piyasalar, kriz öncesi olağan değerlerine dönüşü henüz tamamlamadı. Bugün hala, ülkedeki gayrimenkul fiyatları kriz öncesi normal değerlerinin % 30 kadar altında seyretmektedir ve artış eğilimindedir.
Yunanistan’da yaşam boyu geçerli bir oturma izni (Golden Vize) ve tüm AB ülkelerinde yılda 180 güne kadar serbest dolaşım olanağı veriyor olmasından bağımsız olarak, sadece yatırım amaçlı alınmış bir taşınmazın, kira gelirleri için de sabit kur getirisi dahi hesap edilesi bir oran arz eder.
Reel bir örnek üzerinden açıklamak gerekirse:
1 Ocak 2019’da Türkiye’de bir konutun 2.000 TL bedel ile ve Yunanistan’da da aynı konutun o günkü kur üzerinden (6,10) 2.000 TL’nin tam karşılığı olarak 328 € bedel ile kiralandığını ve her iki konutun da kira gelirlerinin “yastık altında” biriktirildiğini varsayalım.
Türkiye’deki konutun Ocak 2020’deki kira artış oranı (%14,52) ile 1 Ocak 2020’deki kira bedeli 2.290 ve Ocak 2021’deki kira artış oranı (%12,28) ile 1 Ocak 2021’deki kira bedeli 2.570 TL olacak ve mülk sahibine bugüne kadar (5 Ağustos 2021) 69.470 TL kira geliri sağlayacaktır.
Yunanistan’da bugün de kira bedeli 328 € olan konut, aynı süre içerisinde mülk sahibine 10.168 € kira geliri sağlayacaktır. Bu değerin bugünkü kur üzerinden (10,09) karşılığı 102.595 TL ve iki konutun kira gelirleri arasındaki TL cinsinden fark % 32,2 olacaktır.
Ne Alınmalı?
Yatırım amaçlı satın almalarda sık sorulan sorulardan biri, kira getirisi açısından konut mu yoksa işyeri mi tercih edilmesi gerektiği konusundadır. Bu soruya doğru cevabın verilebilmesi için alınacak gayrimenkulün konumu belirleyici olacaktır. Büyük şehirlerin merkezlerinde bulunan işyerlerinin alış fiyatı / kira getirisi oranı, tercih sebebidir. Merkezde bulunmayan bir işyerinin uzun vadede kiracı garantisi süreklilik arz etmeyecek, boş kalabileceği süreler toplam kira getirisini düşürecektir.
Konut alımları için de geçerli olan ve merkezleri cazip kılan bu durumun (Üniversitelere ya da ikincil merkezlere yakın olmak gibi) alternatifleri vardır. Ayrıca; Yunanistan’da Airbnb, booking gibi sanal ortamlardan konut kiralamak yasaldır ve yaygın olarak kullanılır. Merkezlerde ve turistik merkezlerde bu tür bir ticari faaliyete konu olan daha küçük konutların da alış fiyatı / kira getirisi oranı gene tercih sebebidir.
Konutu ya da konutları kendi kullanımınız için değil de yatırım amaçlı alıyorsanız, mülklerinizi tüm servis hizmetlerini de üstlenerek bu tür faaliyette çalıştırmak üzere kiralamak isteyebilecek profesyoneller de düşünülmesi gereken iyi bir seçenek olmaktadır.
Gayrimenkul Kredileri
Yunanistan’da gayrimenkul kredisi için mevcut yasal düzenlemeler uyarınca, ülkede son üç yıla ait düzenli gelir getiren bir ekonomik faaliyet şartı aranmaktadır. Gayrimenkul kredileri ilgili taşınmazın değerinin % 80’ine kadar, ortalama % 2,75 civarında bir faiz ve 5-10-15-20-25 ve 30 yıllık ödeme planlarıyla verilmektedir.
Araziler & Arsalar
Yunanistan mevzuatı araziler için % 5 konut dışı yapılara (depo vb) izin vermektedir. Dört dönüm ve üzeri büyüklükteki araziler için 120 m2 konut için inşaat izni verilmektedir. Prefabrik yapılar için de inşaat ruhsatı alınması zorunludur.
Yunanistan’da birçok eski kentin merkezlerindeki inşaat faaliyetlerinde arkeolojik buluntular ile karşılaşılması, yer seçimi açısından gözetilmesi gereken bir konudur. Böyle bir durumda taşınabilir eserlerin arkeolojik çalışmalar ile taşınmasından sonra inşaata devam edilebilir. Taşınamayacak eserlerin bulunması durumunda arsa devlet tarafından rayiç bedeli ödenerek, kamulaştırılır.
Birçok ülkede de olduğu gibi arsalar için yapılan imar planlarında, farklı şehir ve bölgelerde uygulanan inşaat alanı oranı, kat sayısı, yüksekliği ve ekler ayrıntılı olarak belirtilir. Çatı katlarındaki yüksekliği 1,5 metreyi geçmeyen yapılar kat hesabına alınmaz.
Konutlar ve İşyerleri
Yunanistan’da inşaat ruhsatı 1 Ocak 2006 sonrasında alınmış olan binaların ticari bir faaliyet dâhilinde yapılması durumunda (bir kişinin ya da şirketin üç yıl içinde ikiden fazla inşaat yapması / satması, taşınmaz ticareti olarak değerlendirilir) binanın ilk satışındaki alıcı tarafından, alım vergisi (%3,09) yerine KDV (% 24) ödenirdi. Müteahhitlik faaliyetlerini çok zorlaştıran ve yeni inşaatların yapılmasını oldukça sınırlayan bu durum 2018 yılına kadar sürdü. 2018 yılında yapılan ve yeni bir karara kadar geçerli olacak geçici bir düzenleme ile yukarıda anılan durum KDV’den muaf tutuldu. Günümüzde geçerli olan uygulama itibariyle inşaat ruhsatı tarihinden bağımsız olarak tüm binaların satışlarında alıcılar vergi mevzuatı açısından % 3,09 alım vergisi ödemek ile mükelleftirler.
Yunanistan’da taşınmaz alımı işlemleri, yasal bir zorunluluk olarak vekil avukatlar tarafından yürütülür.
Ekonomik Kriz Başlangıcından Günümüze Yunanistan’da Ev Fiyatları Endeksi
(01.01.2008 – 01.01.2021)
Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi
Türkiye ile Yunanistan arasında 02.12.2004 tarihinde imzalanan “Gelir Üzerinden Alınan Vergilerde Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması” 6. Madde, 1. paragrafta “Bir Akit Devlet mukiminin diğer Akit Devlette bulunan gayrimenkul varlıklardan elde ettiği gelir (tarım veya ormancılıktan elde edilen gelir dâhil), bu diğer Devlette vergilendirilebilir” demektedir.
Bu hüküm uyarınca Türkiye’de mukim bir şahsın Yunanistan’daki mülk ya da mülklerinin gelirleri sadece Yunanistan’da vergilendirilmektedir.
Yunanistan’da kira gelir vergileri kademeli artışlı olarak uygulanır:
Yıllık toplam 12.000 €’ya kadar olan kira gelirleri % 15; 12.001 € – 35.000 € arası %35; 35.001 € ve üstü kira gelirleri % 45 oranında vergilendirilir.
Örnek:
Her biri 400 € kira bedeline sahip 3 daire maliki bir şahsın, aylık toplam kira geliri 1.200 € ve yıllık kira geliri de 14.400 € olacaktır ve…
12.000 € X %15 = 1800 €
(14.400 € – 12.000 € = 2.400 € )
2.400 € X %35 = 840 €
1.800 € + 840 € = 2.640 € kira gelir vergisi ödeyecektir.
Gelir vergisi mülk üzerinden olmayıp, şahıs üzerinden hesap edilmektedir. Bu durumu açıklamak için yukarıda anılan dairenin bir kişinin değil de bir çiftin müşterek ve eşit paylı mülkü olduğunu varsayalım:
Bu durumda kişi başı gelir 14.400 € değil; 7.200 € olacaktır ve söz konusu gelir 0 – 12.000 € aralığında olduğu için % 15 olarak vergilendirilecek ve kişi başına düşen vergi miktarı 1.080 € olacaktır. Anlaşılacağı üzere; Örnekte anılan konutlar, eşlerin ortak mülkiyetinde olması durumunda toplam olarak tahsil edilecek kira gelir vergisi 2.640 € yerine 2.160 € olacaktır.
Müşterek mülkiyet vergi açısından her durumda yukarıdaki sonucu doğurmakla birlikte, Golden Vize için gereken minimum miktar olarak 250.000 €’luk bir mülk, sadece eşler söz konusu olduğunda her ikisi için de başvuru hakkı doğuracaktır. Eşler dışında ortak mülkiyetin tüm ortaklara Golden Vize hakkı sağlaması ancak her bir ortağın payının minimum 250.000 € değerinde olması ile mümkündür.
